基于以上对一般企业指标的分析，我们对衡量房地产行业盈利能力的指标做了以下筛选和补充，其中毛利率、期间费用率和总资产报酬率是一般企业分析指标中适用指标，调整后EBIT利润率是EBIT利润率的调整指标，非经常性损益/利润总额为补充财务指标，安全边际为补充经营指标，具体如表4所示：
将营业外净损益、汇兑净损益、投资净损益和公允价值变动净损益从EBIT中进行剔除，主要反映房企经营性业务的盈利能力。部分房地产企业采取住宅和商业地产并重运营或者以商业地产运营为主，商业地产计入投资性房地产，若采用公允价值计量会产生较多的公允价值变动，虽然公允价值变动有一定的主观可调整性和不确定性，但以该指标来判断拥有一定商业地产资产房企的整体盈利能力会显得过于保守，故该指标较适用于以住宅开发为主的房企。
随着房企向金融、商业地产行业涉足，非经常性损益占比或有所增加，该指标主要衡量房企业绩对非经常性损益的依赖程度，而且需结合非经常性损益的结构来判断其可持续性和稳定性，如持有物业公允价值变动为非经常性损益的主要来源，那么需要分析持有物业所处的区位、未来增值潜力等，来判断非经常性业务对公司盈利贡献的可持续性和稳定性。
安全边际衡量的是房企销售均价对楼面地价的覆盖程度，由于地价在房价中的比例很高，所以该指标可以作为毛利率的验证指标，在面临市场波动背景下，较高的安全边际意味着相对较好的抗跌价空间及运营灵活性，是企业综合竞争力的体现。需要注意的是，每个项目投入的土地因企业及区域分布等不同表现出很大差异，故如果资料可得，可以测算单个项目售价与土地楼面价的比来筛查安全边际较差的风险项目。考虑到一般房地产企业尤其是规模房企在手项目数量很多，且以拿地后一年时间进行预售来简化，我们用当年销售均价/上一年拿地楼面均价指标来进行整体考量，以横向比较房企间项目的盈利能力。具体案例中，公开资料可能无法获取房企上一年的拿地楼面均价，有的只披露当年新增土地储备拿地均价，故可以用上一年新增土地储备楼面均价近似替代年末楼面均价。
财务杠杆水平反映企业的财务负担，杠杆水平的高低体现了企业财务政策的谨慎程度，一般衡量企业财务杠杆水平的指标如表5。
一般财务杠杆水平分析指标的适用性有一定局限，主要分析如下：
由于我国商品房实行预售制，房地产企业账面都有巨额预收款项，交房后预收账款结转为相应的营业收入，企业无须对外实际支付现金清偿，并且预收账款为企业带来大量现金，改善企业资产的流动性，提高企业的偿债能力，因此预售账款不同于一般的债务，一般企业的资产负债率指标会高估房企杠杆水平。
该指标反映净债务和股权资本的相对关系，即所有者权益的净债务负担，对于债权人来说，该指标越小越好。
是指扣除应付款等经营性负债后企业对应的杠杆比率，反映公司有息债务水平，但房地产开发企业有较大规模以工程款为主的应付款项，这部分偿还刚性亦较强，因此以全部债务/长期债务资本化比率来衡量刚性债务负担水平不够全面。
基于以上对一般企业财务杠杆水平指标的分析，我们对衡量房地产企业杠杆水平的指标做了以下筛选和调整，其中净负债率是一般分析指标中适用指标，调整后的资产负债率是资产负债率的调整指标，具体如表6所示：
在一般的资产负债率指标的分子、分母中均减去不负有偿还义务的预收账款，能够更准确的反应房企的财务杠杆水平。另外需要注意的是，“明股实债”的融资方式会降低账面资产负债率，在分析时需要重新确定合并范围和列报属性（详见《上文：解密“明股实债”模式及信用分析启示》），以提高指标准确度。
1、一般指标
一般衡量企业短期偿债能力的指标有流动比率、速动比率和现金比率，具体如下：
一般衡量短期偿债能力指标对于房地产行业的适用性有一定局限，主要分析如下：
流动比率并不能很准确的反应房企的短期偿债能力，主要原因有三个：一是房企流动资产大都以存货为主，由于房企存货开发周期较长，存货短期变现能力较差；二是存货在计价时通常采取历史成本原则，正常情况下房企存货的成本与市价相差甚多；三是流动负债中包含大量预收账款，预收账款并不需要现金偿还且为无息负债。
同理，速动比率虽然去除了流动性较差的存货，但仍不能排除预收账款的影响，因此对房企短期偿债能力的判断仍存在一定的偏差，若将预收账款从流动负债中剔除会更准确。
现金比率只量度所有资产中最具流动性的项目，是三个流动性比率中最保守的一个，但是同样没有排除预收账款的影响。
2、指标筛选、优化及补充
基于以上对一般企业短期偿债能力指标的分析，我们对衡量房地产企业短期偿债能力的指标做了以下调整和补充，其中调整后的速动比率和现金比率为速动比率和现金比率的调整指标，现金类资产/短期债务和经营流入量/(流动负债-预收账款)是补充指标，具体如表8所示：
在一般速动比率和现金比率的基础上，剔除预收账款的影响。
短期债务主要用于补充流动性，在债务偿付时具有较强的刚性以及时间要求，因此我们从流动性最强的现金类资产对短期债务的覆盖角度来衡量短期债务的即时偿付能力。
该指标不同于上一个指标从某一时点考察企业短期偿债能力，而是从期间的角度，以期间现金流量来反映企业当期偿付短期负债的能力。
1、一般指标
一般衡量企业长期偿债能力的指标有EBITDA利息保障倍数和全部债务/EBITDA等，具体如下：
一般衡量长期偿债能力指标对于房地产行业的适用性有一定局限，主要分析如下：
EBITDA近似为使用利润总额调整利息、折旧和摊销后的经营性现金流，但房企结转收入和成本后产生的利润与销售回款时点不匹配，相对滞后，与可用于偿债的现金关联度低。
该指标同样有利润与销售回款不匹配的问题，但长期来看，该指标的意义在于衡量根据公司当期的近似经营性现金流，能够清偿全部债务需要的大致年限。
2、指标筛选、优化及补充
基于以上对一般企业长期偿债能力指标的分析，我们对衡量房地产企业长期偿债能力的指标做了以下改进和补充，其中现金利息保障倍数为EBITDA利息保障倍数的替代指标，（现金类资产+存货+投资性房地产-预收账款）/全部债务和可动用授信额度、持有的上市公司股权及债券等融资渠道为补充的财务和经营指标，具体如表10所示：
经营活动现金净流量+现金利息支出+付现所得税为现金流化的EBITDA，而分子也采用了利息的实际现金支出，弥补了EBITDA利息保障倍数利润和现金流不匹配的缺陷。在现金流量表中，利息的现金支出体现在筹资活动现金流出项下的分配股利、利润或偿付利息支付的现金中，不能得到单独的的付现利息支出数据，同样付现所得税体现在经营活动现金流出项下的支付各项税费的现金中，亦不能得到单独的付现所得税数据，故该指标在计算上存在一定难度。
B、（现金类资产+存货+投资性房地产-预收款项）/全部债务
从长期来看，全部债务的偿还主要依赖于资产的逐步变现，因此我们补充房地产企业的核心资产对全部债务覆盖程度来衡量长期偿债能力。典型的房地产开发企业资产主要集中于存货之中，土地储备、未完成的建设项目等以房地产开发成本或房地产开发产品的形式存在，现金类资产为流动性很高的资产，而投资性房地产往往有较高的变现价值，同时剔除已经以预收账款形式变现的资产部分，即为长期来看房企的核心偿债资产。
C、可动用授信额度、持有的上市公司股权及债券等融资渠道
该经营指标需要注意的是，可动用授信额度能够反映房企可动用融资空间，但在公司经营情况较差的情况下，可能并不能真正获得贷款，同时如果债券等融资渠道政策收紧或利率大幅上行，虽然房企拥较多已注册但尚未发行的融资工具额度，但仍可能面临实际发行困难的处境，房企剩余融资空间需结合实际情况来分析。
企业发展能力是指企业扩大规模、壮大实力的潜在能力，又称成长能力，一般主要通过总资产增长率、收入增长率等指标来衡量。
一般衡量发展能力指标对于房地产企业的适用性有一定局限，主要分析如下：
房企资产中存货占比较大，总资产易受土地拓展、收入结转节奏等非年度效益因素影响，同时如果存货的增长是由存货去化不畅引起的，则总资产增长为无效增长。
由于房企收入结转时间较为滞后，该指标揭示的往往是以前年度的经营效益增长情况，用销售增长率，即销售金额或面积的增长率则更能反映房企当期的规模增长能力。
“明股实债”的融资方式会增大房企的所有者权益，但少数股东权益并不能作为母公司偿债的保证，用归属母公司所有者权益计算更为准确。
基于以上对一般企业发展能力指标的分析，我们对衡量房地产企业发展能力的指标做了以下改进和补充，其中销售增长率为收入增长率的替代指标，调整后的资本积累率是资本积累率的调整指标，土地储备倍数是补充的经营指标，具体如表12所示：
对于房地产企业来说，土地是最基本的生产资料，土地储备量可以反映企业可持续发展能力。土地储备倍数是分析房企成长性的关键指标之一，当倍数较高时，表明企业当前土地储备较充足，可以满足企业后续项目开发；当倍数较低时，说明企业的土地储备不足，若后续补充乏力，企业可能面临“缺地断粮”的危险。该指标并非越大越好，在关注土地储备面积的同时，我们仍需要关注土地储备成本高低，由于热点城市土地资源的稀缺性，地价高企使得房企在土地获取时或通过融资取得投入资金，一方面，如果企业的土地储备增值率低于资金成本，其实意味着储备是“亏损”，由于土地成本利息增长会导致单位面积的开发成本大幅上升，最终导致项目利润率大幅下降，这也是近年来高周转成为主流开发模式的原因；另一方面，若土地获取时楼面价高于周边在售商品房价格，在多城全面调控“抑房价”的背景下，若房价涨幅不达预期，同时部分城市要求加快土地开发上市速度，减少闲置时间，高价地项目或面临亏损情况。
根据上述房地产行业适用的财务评价指标，考虑数据的可得性，我们筛选了在实际操作中常用的指标构建了核心财务指标体系，并将中债资信覆盖的166家房地产发债企业作为样本，计算主要财务指标2014~2016连续3年的平均分布区间，以对房企进行财务指标评价的时候提供参考。
